賃貸住宅退去時の原状回復トラブル

賃貸住宅の退去時の原状回復トラブルにご注意！

　時期を問わず、賃貸アパートや賃貸マンションを退去する際の敷金返還に関するトラブルの相談が寄せられます。
　アパート、マンション等の賃貸住宅へ入居する際には、賃貸借契約に基づいて敷金や保証金を納めることが多く、これらの金銭は、賃貸住宅から退去した後、家主が滞納家賃や原状回復費用(賃貸住宅の修繕費等)を差し引き、残額を借主に返還すべきものと考えられています。しかし、現実的には、「家主が敷金や保証金の清算に応じない」、「敷金や保証金を超える高額な原状回復費用を請求された」などのトラブルが発生しています。

相談事例

　2DKの賃貸アパートに4年余り住んだ。退去するにあたり、原状回復費用として17万8千円を敷金や過剰入金家賃等から差し引かれた。自分はタバコを吸うので居室部分はヤニ汚れがひどいため、この分の壁・天井クロス張替えの6万3千円は仕方ないと思うが、他の分は納得がいかない。すべての部屋は24時間換気が行われていたので、それほど汚れていないにもかかわらず、壁・天井クロス張替え分(6万2千円)を負担させられている。また、エアコンもきちんと掃除したにもかかわらず、クリーニング代(1万円)を負担させられている。更に、ルームクリーニング代の3万3千円も納得できない。

相談窓口からのアドバイス

　「原状回復」とは、部屋を借りた当時の状態に戻すという意味ではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、経年劣化、通常の使用によりできた傷や汚れなどは貸主の負担、借主の部屋の管理が悪かったり、不注意や故意に付けられた傷、その他通常の使用を超えて発生した消耗は借主の負担で修理するのが妥当と考えられています。

(1)退去時には、できる限り家主・管理会社・仲介業者等(以下、家主側)の立会いの下で部屋の原状を確認しましょう。

• その場のやりとりは詳しくメモを取り、修繕が必要と思われる個所は、できれば日付入りの写真を撮るなどして、証拠となる記録を残す。
• 立会いの際、家主側から修繕の負担に応じる意思の確認を求められ、同意書等に署名捺印を求められるケースもある。後々、家主側から修繕費の負担の根拠とされる可能性があるので、署名捺印する際は書面の内容を慎重に確認し、納得できない事項はその場で解決する。

(2)退去時に示された原状回復費用の内訳について、家主側に十分な説明を求めましょう。

• 修繕費の明細を記載した見積書や請求書、敷金清算書等を出してもらい、内容をよく確認し、疑問点や納得できない点があれば、なぜ支払う必要があるのか説明してもらう。(不明な損傷については家主に立証責任がある)
• 契約書類上、修繕費の一部を借主負担とする旨の条項があっても、当該条項は賃貸借契約の内容として認められず、借主に修繕義務はないという司法判断がなされる可能性もあるので、主張すべきは主張する。

(3)複数の業者から見積りを提示してもらうよう、家主側に要求する。

• 修繕にかかる工事代、建材費等が高額であると感じた時は、複数の業者から見積りを提示してもらうよう家主側に要求する。自分で見積りをとる方法もある。

(4)家主側との話し合いによる解決が難しい場合、民事調停や少額訴訟の方法もある。

• 話し合いで解決できない場合は、簡易裁判所での民事調停や少額訴訟手続きを利用する方法もある。
  ※少額訴訟とは、1回の期日で審理を終えて判決をすることを原則とする特別な訴訟手続きです。60万円以下の金銭の支払いを求める場合に限り利用することができます。

トラブルに巻き込まれないために

(1)契約時には、契約内容(特約等)をよく確認しましょう！

• 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン＜外部リンク＞」中にある賃貸住宅標準契約書を基にチェックする。
• 特約条項は借主に不利な場合があるので、注意が必要。

(2)契約内容について、納得いくまで説明を受けましょう！

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